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广州楼市降价潮暂告段落
http://zofpyh.cn 2020-01-23
当北京住宅库存量直冲10万套、当杭州住宅库存消化周期长达20多个月的时候,广州住宅库存量仍保持正常的水平。

 

去年年底,广州住宅库存量为56548套,截至今年7月27日,库存量为61795套,半年多时间只增加了5000多套。以广州今年上半年的月均成交计算,广州住宅区库存时间仅为10.5个月,未触及高库存红线。今年年初,住建部副部长齐骥在接受媒体采访时表示,库存量高于1年至1年半销售量的可称为 高库存 。

与去库存压力不大相呼应,7月份,广州降价楼盘减少,原先的降价 重灾区 萝岗,有楼盘新货涨价幅度接近三成。

难道,在5月份、6月份成交有所改善的情况下,广州房价已开始筑底、回稳?业内人士对此仍持谨慎态度,认为到了9月份市场才会比较明晰。

A

权威数据 广州未触及高库存红线

今年以来,住宅高库存成为众多城市的噩梦,那些限购松绑的城市,几乎都和高库存挂钩。与众多重要城市库存状况越来越糟糕不同,广州住宅库存一直处于较安全的水平。

去年年底,广州住宅库存量为56548套,以去年的月均网签量来计算,消化周期只有7.3个月。今年成交有所下滑,但库存增加的速度也不算太快,半年时间,消化周期从7.3个月变成10.5个月,与杭州等城市长达20多个月的消化周期相比,广州消化库存的压力不大。据本刊统计,8月份,预计全市新增住宅供应量为6000套左右,刚好在广州今年月均成交量的水平线上,也不会大幅增加库存。

难怪,业内人士吴定金认为 库存从来不是广州楼市的问题 。吴定金表示,现在部分城市的楼市存在 三高 :库存高、供求比高、价格虚高,广州只有 一高 价格虚高,经过前一轮的降价之后,价格虚高的问题也有所缓解。

库存没有成为今年广州楼市的问题,一方面和开发商减少供应有关,另一方面也和广州楼盘较早降价有关。从搜房网的监控数据来看,今年3月份,广州降价楼盘明显增加,5月份出现降价高潮,降价对成交有一定的推动作用,5月份和6月份,广州原十区一手住宅成交量都恢复到50万平方米以上的水平。

B

市场直击 萝岗有楼盘涨价近三成

降价推动销售、减少库存,开发商去货压力降低,一些原先大幅降价或者低开的楼盘,便可能提升价格,最近萝岗有楼盘涨价三成推新货。

7月中旬,萝岗公寓项目壹品E PARK首次开盘,均价约为1.3万元/平方米,成交不俗,7月下旬加推新货的售价已上升至1.4万-1.5万元/平方米,涨幅超过7%。同样位处萝岗的大壮国际广场更 猛 :7月上旬首次发售时,平层公寓均价约为9000元/平方米,LOFT公寓均价约为1.3万元/平方米;7月下旬推出二期,LOFT公寓均价不变,平层公寓的均价已升至1.15万元/平方米,升幅接近三成。首期发售时,部分平层公寓单价低至 7字头 ,二期所有平层公寓的单价都在万元以上,折后最低价为10269元/平方米。对于平层公寓的涨价,现场销售人员表示 因为楼层不同 。不过,有买家对此并不认同,该买家透露,他有一个朋友此前买了一套10层27平方米的平层公寓,当时的价格是9500元/平方米,现在同样楼层、同样单位的最低价要1.1万多元/平方米,有些要1.3万多元/平方米。

对于萝岗公寓项目的涨价,业内人士认为是 特殊情况 。 此前可能考虑到竞争激烈,部分楼盘降价以试探市场,且降得比较厉害。 合富辉煌首席市场分析师黎文江说,看到销售情况不错,第二次推货时价格有所上升。吴定金也认为部分楼盘的涨价是因为此前 低开 。

壹品E PARK有关负责人对这种分析基本认同,该负责人表示,壹品E PARK的定位和萝岗绿地中央广场一样,绿地开盘价约为2万元/平方米,即使与涨价后的壹品E PARK相比,还是高出一大截。

在目前的市场情况下,广州涨价的楼盘有没有增多的迹象?没有。搜房网数据显示,7月份,广州涨价楼盘占比为12.84%,与6月份的12%相比几乎没有变化;降价楼盘倒是明显减少,7月份,广州降价楼盘占比为16.22%,比6月份的20%有所减少。

C

专家分析

9月份市场或有新动态

7月份降价楼盘减少,早在人们意料之中。黎文江认为,6月份降价冲半年业绩后,开发商在7月份、8月份会习惯性地观望,这时候的降价楼盘减少、部分楼盘涨价,都是阶段性的,9月份,市场又会出现新的动态, 9月份可能会有利率方面的松动, 穗六条 中的限外、二套房首付成数也有松动的可能 。

平安证券分析师周雅婷对下半年房贷松动也有期待,周雅婷分析,下半年由于央行不断释放流动性及银监会窗口指导,信贷环境将较上半年有所好转,放款速度也将加快,这将令备受打压的刚性需求有所回升。

黎文江表示,如果这些利好能兑现,广州楼市会企稳;如果利好不能兑现,9月份开发商只有降价,以此对冲利率提升带来购房成本的提升。

相比黎文江的谨慎,部分业内人士仍看跌后市。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为目前广州房价并未企稳,一方面是房贷政策并未放松,大部分需求无法释放;另一方面是成交量大幅下降,市场供求关系逆转。

吴定金认为,广州楼市的问题在于成交,广州成交还没有出现根本性的改善,下半年降价范围扩大是大概率事件。

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近3成经济学家看跌一线城市下半年房价

国家统计局中国经济景气监测中心今年6月份进行的中国百名经济学家信心调查显示,对于北、上、广、深四个一线城市,与上半年的房价相比,21%的经济学家预期下半年房价 上涨 ,50%预期 持平 ,29%预期 下跌 。

对于省会城市,6%的经济学家预期 上涨 ,39%预期 持平 ,55%预期 下跌 。对于其他城市,仅有1%的经济学家预期 上涨 ,17%预期 持平 ,82%预期 下跌 。总体来看,经济学家预期多数地区的房价仍呈下行态势,不过,对一线城市房价的走势预期分化。


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编辑:何双印
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